港交所原主席：投资REITs的风险和收益属于中等水平

证监会原任主席：海外投资REITs的风险和利润属于中等水平

【东河报·东河财立方】（记者 徐兵）4月16日，2022燕京大学五道口世界金融机构论坛正式落成。本次论坛以“行稳致远 金融机构助力极好拓展”为主题，展示出中国与世界、商品与政府机构、学术与倡导三大本质问题，拟出社会发展金融机构领域重大问题，为中国金融机构开放与世界社会发展拓展建言献策。

“由于必将商业性REITs处于扩大试点单位收尾，需要深入总结倡导经验，有利于研究完善关的条文，建模列车运行机制，加强海外投资人基础教育，促成商业性REITs行稳致远。”全国政协主任委员、中国银行监督管理主任委员会原任主席就公共设施的商业性REITs拓展谈谈了自己的思考，并提出亦同建议。

一是研究修订关的法律或定下单独的条文。

“不同于大公司传统融资，REITs融资将财产出表来进行真实销售和负债累累分离，是一种结构化融资模式和直接融资应用软件。”说，REITs其本质上是财产IPO，大公司获取一个公共设施财产的资本运作平台，前端可以吸引多元海外投资用于建设，后端通过商业性REITs退出，收回资金再来进行海外投资，年中扩募，吐故纳新，形成管理财产的覆盖面优势，增强公共设施的开通经济性和实用性。

REITs性质上属于银行，但与股票、票据、财产银行化的产品等有很大区别，因此，需要根据《银行法》研究将REITs作为一种独立的银行的产品种类，制定专门条文，确立REITs的性质定位，协作一整套为了让REITs特点的发行、纳斯达克、股票交易、信息披露和海外投资人保护等新制度规章。

在看来，目前采用“商业性慈善机构+ABS”模式，是符合法律条文的难以实现方案，有利于在短期内激活试点单位，破冰走去，持续发展商品拓展。但带来的问题是，的产品结构层次过多，法律关系较为复杂，列车运行成本与政府机构成本增加，商品主体的职责界定和协调难度加大。

他看来，要针对试点单位中的问题，完善关的法律，作出新的新制度仍要，建模的产品设计，简化的产品结构和股票交易结构，完善政府机构前提，有利于点出商品直接参与各方的职责边界，降低的产品创设与列车运行成本，促成REITs商品年中生活品质近些年。

二是建模列车运行机制。

“REITs有一套列车运行机制，涉及的问题很多。”看来，一方面要鼓励地方和大公司拿出比较多的优质财产来直接参与REITs；另一方面要促进公共设施专业课程营运意志力和资本运作意志力的有机结合，有利于推进形成商品化的评估定价体系。

“因为这是REITs的一个比较重要的特点，REITs这个的产品有无价值，它的价值创造主要源自财产组合的开通管理和资本结构的管理，因此它具有天然的产业和金融机构融合的特点。”解读道。

三是加强海外投资人基础教育。

说，商业性REITs不同于股票和票据，也不同于购买普通的商业性慈善机构。公共设施商业性REITs的底层财产是开通稳定的公共设施，价值波动一般相比较较小，每年强制分红比例很高，因而相比较股票海外投资下都，不要唯希望计划开通补贴年中大幅度增长，可见，海外投资REITs的风险和利润属于中等水平。由于普通商业性慈善机构主要投向二级商品股票、票据等，以利率、银行存款和海外投资组合带来的资本利得为主要利润来源，而商业性REITs利润来源主要是底层财产经营利润和财产增值，且是封闭型慈善机构，不能随时申购和归还。

因此，要有利于扩大广告宣传，切实加强海外投资人基础教育，落实海外投资人适当性管理，培育本质海外投资、长期海外投资、价值海外投资的理念，促进REITs商品平稳生活品质拓展。

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